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Mietrecht

Hanseatischer-Anwaltsservice-Mietrecht

Mietrecht

Unter Mietrecht versteht man das Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter.

Hauptquelle des Mietrechts ist das Bürgerliche Gesetzbuch. Hierin finden sich insbesondere Schutznormen für Wohnungsmieter. Daneben gibt es weitere Gesetze und Verordnungen, welche Teilbereiche des Mietverhältnisses rechtlich ausgestalten.

Mietrecht

Die §§ 535 – 580 BGB regeln das Mietrecht wie allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse, Mietvertrag, Pachtvertrag, Mietminderung, Fälligkeit der Miete, Mietmängel, Mieterhöhung, Betriebskosten oder Kündigung.

Als Abstandszahlung werden Zahlungsanweisungen bezeichnet, die von einem zukünftigen Mieter oder Eigentümer einmalig  an den bisherigen Mieter, Vermieter oder Eigentümer für den überlassenen Wohnraum zu leisten sind. Eine Ablöse dagegen wird für in der Wohnung überlassene Gegenstände verlangt.

Eine Abstandszahlung ist daher nicht mit einer Ablöse zu verwechseln.   Die Ablöse ist zahlbar für  zumeist  fest eingebautes Inventar, wie beispielsweise eine hochwertige Einbauküche, einen Einbauschrank oder ein kürzlich vollrenoviertes Badezimmer.

Die Ablösezahlung gilt als Ausgleich für die vom Vornutzer, Mieter, Besitzer geleistete Geldinvestition in das zu bewohnende Objekt. Der Abstand dagegen kann in Geldwerten, aber auch in Sachwerten geleistet werden, wobei eine monetäre Abstandszahlung am meisten verbreitet ist. Eine Abstandszahlung also wird für die zügige überlassung von Wohnraum an den Vormieter oder Vermieter geleistet.

Seit dem vierten Mietrechtsreformgesetz sind jedoch Abstandszahlungen nicht mehr zulässig. Ein neuer Paragraph vier dieses Gesetztes regelt, dass eine Zahlung an den Vormieter durch den Wohnungssuchenden nicht mehr zulässig ist, damit der Vormieter die Wohnung räumt. Lediglich die Erstattung von den Umzugskosten an den Vormieter sind rechtens.

Eine vertraglich vereinbarte Ablösesumme für Einrichtungsgegenstände zwischen Vormieter/Vermieter und Nachmieter gilt nur, wenn tatsächlich ein Mietvertrag zustande kommt. Außerdem darf eine Ablösesumme für Einrichtungsgegenstände nicht den tatsächlichen Wert des Inventars in exorbitanter Weise übersteigen.

Behindertenrechte

Ab 01.09.2001 haben körperlich behinderte Mieter nunmehr einen grundsätzlichen Anspruch auf Zustimmung zu baulichen Veränderungen, die eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung ermöglicht, § 554a BGB, sog. Barrierefreiheit.

Mietvertrag

1. Mietvertrag über Wohnraum

2. Mietvertrag über Gewerberaum

Was ist ein Mietvertrag?

Durch den Abschluss eines Mietvertrags verpflichtet sich der Vermieter, Ihnen die Wohnräume zur Benutzung zu überlassen und im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Sie als Mieter/in sind verpflichtet, die Wohnung nur im festgelegten Rahmen zu benutzen und dafür einen bestimmten Preis, die Miete, zu bezahlen. Ein Mietvertrag erfordert mindestens eine Einigung darüber:

– wer Mieter/in und wer Vermieter ist
– welche Wohnung ver-/gemietet wird,
– wann das Mietverhältnis beginnt und
– wie hoch die Miete ist.

Mietverträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit keiner Form, sie können mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Der mündliche Vertrag ist jedoch die Ausnahme. Deshalb behandeln wir im Folgenden nur den schriftlichen Mietvertrag.

Nebenkosten/Betriebskosten

Diese beiden Begriffe werden gleichberechtigt nebeneinander verwendet, um die außer der Miete anfallenden Kosten zu bezeichnen. Grundsätzlich hat der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache zu gewähren (§ 535 BGB).

Ein zusätzliches Entgelt über den vereinbarten Mietzins hinaus ist daher nur dann zu entrichten, wenn dies ausdrücklich mietvertraglich vereinbart worden ist. Lediglich die verbrauchsabhängigen Heiz- und Wasserkosten stellen hier eine Ausnahme dar, ihre Verteilung ist gesetzlich vorgeschrieben bzw. vorgesehen.

Haustierhaltung

Die Haustierhaltung ist oft ein Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern, aber auch zwischen Mietern. Eine spezielle gesetzliche Regelung gibt es im Mietrecht aber nicht. 

Hier empfehlen sich klare vertragliche Vereinbarungen. Fehlen solche Vereinbarungen oder sind sie unwirksam, beurteilt sich die Frage, was erlaubt ist und was nicht danach, ob sich die Tierhaltung im Rahmen des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache hält.

Folgende Themen sollen an dieser Stelle behandelt werden:

1.  Haustierhaltung im Rahmen des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache
2.  Haustierhaltung außerhalb des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache
3.  Speziell: (Kampf-) Hunde und Durchsetzung des Tierhalteverbots

Schimmel

Schimmel und Feuchtigkeit in der Wohnung

Was ist zu tun, wenn Schimmelpilze oder Feuchtigkeit auftreten? Feuchtigkeitsschäden gehören zu den häufigsten Wohnungsmängeln. Sie können in Wohnungen durch eindringendes Wasser auf Grund schadhafter oder unzureichend isolierter Außenwände und Dächer, durch undichte Rohrleitungen, aber auch durch Kondenswasserbildung an den Innenseiten der Hausaußenwände bei unzureichender Wärmedämmung sowie durch Kältebrücken auftreten und führen vor allem in der kälteren Jahreszeit oft zu Schimmelbildung an Decken, Wänden oder um Fenster herum.

Neben der optischen Beeinträchtigung kann von den Sporen des Schimmelpilzes auch eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgehen. Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung und die Frage, wer oder was für deren Entstehen verantwortlich ist, führt oft zum Streit zwischen Mieter/innen und Vermietern.

Die Mieter/innen wollen die Miete mindern, weil die Wohnung mangelhaft ist, die Vermieter wollen kündigen, weil die Mieter/innen die Wohnung durch unzureichendes Lüftungsverhalten verkommen lassen.

Erster Schritt: Mängelanzeige

Wenn Feuchtigkeitsschäden und/oder Schimmel in der Wohnung auftreten, müssen die Mieter/innen dies umgehend dem Vermieter anzeigen. Die Mängelanzeige (§ 536 c BGB) ist eine wesentliche Voraussetzung für die Durchsetzung aller weiteren Rechte, wie MängelbeseitigungMietminderung, außerordentliche Kündigung und Geltendmachung weitergehender Schadensersatzansprüche.

Mietrechtlich betrachtet ist Schimmel in der Wohnung ein Mangel und kann zur Minderung der Miete oder auch zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.

Gesundheitsgefährdung

Die Gerichte (z.B. AG Köpenick – 17 C 475/00-) bewerten Schimmelpilz als einen “erheblichen Mangel”, der zur Minderung berechtigt und gehen bei großflächigem Schimmelbefall zumeist von einer erheblichen Gesundheitsgefährdung aus, die Mieter/innen neben der Mietminderung zur fristlosen Kündigung berechtigt (z. B. AG Neukölln – 6 C 586/99 -).

Wann eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, richtet sich nach objektiven Maßstäben und ist nicht allgemein zu beantworten, sondern eine Frage des Einzelfalls. Allein die Möglichkeit, dass sich auf Grund einer Schimmelpilzbildung Sporen in der Raumluft befinden, stellt noch keine konkrete Gesundheitsgefährdung dar und reicht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht aus.

Voraussetzung für eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB ist eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit. Die Mieter/innen müssen darlegen und beweisen, dass festgestellte Schimmelpilze tatsächlich toxinbildend sind und dass sich toxische Stoffe in der Atemluft befinden. Ein einfaches ärztliches Attest, das ohne Laboruntersuchung erstellt ist, reicht hierzu nicht aus (KG – 8 U 124/02 -; – 12 U 1493/00 -).

Der fristlosen Kündigung braucht in den Fällen erheblicher Gesundheitsgefährdung keine Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit Fristsetzung vorausgehen. Die Mieter/innen müssen aber schriftlich unter Angabe des Grunds “Gesundheitsgefährdung” kündigen und sollten auch darauf hinweisen, dass sie von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen (§ 569 Abs. 1 BGB).

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